DZIŚ: 11 Grudzień, 2017

Kupić czy wynająć? Sprawdź, jakie koszty należy uwzględnić

Kupić czy wynająć? Sprawdź, jakie koszty należy uwzględnić

Z jednej strony kredyt na 20-30 lat, spory wkład własny, a do tego koszty wykończeń, remontów i napraw. Z drugiej – regularna opłata za coś, co nie jest naszą własnością. Który wariant mieszkaniowy wybrać? I dlaczego jest to takie trudne?

Związać się z jednym miejscem na lata czy zostawić sobie otwarte drzwi i możliwość łatwej relokacji? Budować własne miejsce na ziemi czy żyć w tym, które ktoś już stworzył? Postawić na całkowitą niezależność mieszkaniową czy częściowo uzależnić się od innych? Zacząć pracować dla kolejnych pokoleń czy działać wyłącznie na własny rachunek? Skromniej, ale na swoim, czy wystawniej, ale na cudzym? Wreszcie – zaryzykować czy zagrać bezpiecznie?

Decyzja o tym, czy kupić własne mieszkanie, czy też postawić na wynajem, nie sprowadza się wyłącznie do kwestii finansowych. Stoi za nią cały skomplikowany mechanizm psychiczny, zbiór uwarunkowań społecznych i kulturowych oraz wiele innych czynników. Ale na koniec wybór sprowadza się do pieniędzy i ustalenia, który wariant bardziej się opłaca.

 

Nie będziemy Was w tym tekście przekonywać, który wariant jest lepszy – własne „M” z kredytem hipotecznym na karku czy wynajem mieszkania. Wskażemy natomiast, z jakimi opłatami wiążą się oba rozwiązania, co stanowi w nich główne koszty, a także o jakich nieoczywistych wydatkach trzeba pamiętać przed podjęciem decyzji. Na koniec to i tak Wy będziecie musieli się z nią uporać.

Kupno i wynajem – najważniejsze koszty

Wkład własny oraz raty kredytu to dwa najważniejsze obciążenia finansowe, jakie spadają na osobę kupującą mieszkanie. Chyba że stać ją na zakup nieruchomości bez konieczności brania pożyczki, ale – jak wynika z danych – jest to wariant zarezerwowany dla osób najzamożniejszych lub tych, które odziedziczyły sowity spadek. Według Biura Informacji Kredytowej w 2016 roku banki udzieliły łącznie 192,6 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 41,3 mld złotych – liczba aktywnych pożyczek hipotecznych wynosi natomiast ponad 2 mln. W przypadku wynajmu największym obciążeniem jest natomiast kwota wynajmu, na którą najczęściej składają się opłata dla właściciela mieszkania, czynsz i koszty dodatkowe (np. za media i energię elektryczną). 

W jaki sposób wkład własny i raty kredytu obciążają kupującego, a jak koszt wynajmu rzutuje na sytuację finansową najemcy? Spójrzcie na ten przykład.

Załóżmy, że para młodych ludzi chce kupić mieszkanie na warszawskiej Woli. Za 40-metrowy lokal z dwoma pokojami musiałaby zapłacić 312 tys. złotych, co daje 7,8 tys. za metr kwadratowy (to przykładowa cena mieszkania wystawionego na sprzedaż w serwisie Otodom). W takim przypadku wymagany przez banki 20-procentowy wkład własny wyniósłby parę 62,4 tys. złotych. Natomiast kwota kredytu, który młodzi musieliby zaciągnąć, wyniosłaby 249,6 tys. złotych. Ile wyniosłaby zatem jego miesięczna rata przy założeniu, że młodzi ludzie zaciągnęliby pożyczkę na 20 lat?

To oczywiście zależy od banku. Jednak w większości instytucji finansowych rata kredytu mieściłaby się w przedziale 1400-1700 złotych – można to policzyć przy pomocy dostępnych w sieci kalkulatorów kredytowych. Natomiast rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), czyli całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, mieściłaby się w przedziale 3,46-5,67 proc. – to oznacza, że łączna wartość kredytu na przestrzeni lat zdecydowanie wzrośnie.

Zostańmy jednak przy wartości rat, czyli 1400-1700 złotych miesięcznie. Czy w tej cenie dałoby się wynająć dwupokojowe, 40-metrowe mieszkanie na Woli?

Tylko przy sporej dawce szczęścia. Spośród kilkudziesięciu ofert mieszkań do wynajęcia na Woli mieszczących się w przedziale 1400-1700 zł (zamieszczonych na Otodom) jedynie dwie dotyczyły lokali w takim samym lub większym metrażu (jeden był 40-, a drugi 50-metrowy). Większość ofert w tych cenach dotyczyło kawalerek lub dwupokojowych mieszkań o metrażu nieprzekraczającym 37 metrów kwadratowych.

Gdyby więc decyzja o zakupie lub wynajmie mieszkania miała zależeć wyłącznie od wysokości miesięcznych opłat, to bardziej opłacalny byłby zakup mieszkaniu – przy założeniu, że kupujący dysponowałby wymaganym wkładem własnym. Tyle że to nie koniec opłat, które na etapie rozważań na temat swojej mieszkaniowej przyszłości należy uwzględnić.

Nie tylko wkład własny i raty

Konieczność spłaty rat kredytu oraz wysoka kwota wkładu własnego to dwa zdecydowanie największe obciążenia finansowe, które należy brać pod uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania. Ale nie jedyne, o czym często się zapomina. Kupno własnego „M” niesie ze sobą wiele innych obciążeń. Są to przede wszystkim czynsz (czyli przeważnie dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie), koszty sądowe i notarialne, prowizja dla agencji nieruchomości, roczna opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty za energię, koszt ubezpieczenia mieszkania i utrzymania garażu, a także, rzecz jasna, podatki – np. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który obowiązuje w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego.

Efekt jest taki, że wszystkie dodatkowe koszty – nie licząc rat i wartości wkładu własnego – w roku, w którym kupujemy mieszkanie, mogą wynieść od kilkunastu (w przypadku omawianego 40-metrowego lokalu) do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych (w przypadku większych i droższych mieszkań). W kolejnych latach część opłat znika – np. prowizja dla agencji czy podatek PCC – ale inne – przede wszystkim czynsz – pozostają i obciążają właściciela nieruchomości.

Nie tylko kwota wynajmu

Błędne jest jednak przekonanie, że wynajmujący mają lepiej, ponieważ jedynym obciążeniem dla osób nich jest kwota wynajmu lokalu – która najczęściej zawiera czynsz, dodatkowe opłaty oraz opłaty dla właściciela mieszkania.

Sporym obciążeniem, o którym często się zapomina, mogą być również koszty napraw czy wymiany sprzętu. Większość z nich z reguły ponosi właściciel lokalu, którego obowiązkiem jest zapewnienie bezpieczeństwa korzystania z mieszkania, ale za niektóre odstępstwa od normy – ustalonej w szczegółowym protokole zdawczo-odbiorczym – odpowiada najemca (najcześciej sprowadza się do naprawy/wymiany uszkodzonego sprzętu domowego). A poza tym rzadko się zdarza, żeby wynajmowane mieszkanie wyglądało dokładnie tak samo jak przed rozpoczęciem najmu. Najemcy z reguły próbują je „spersonalizować” – czy to przy pomocy mebli, czy drobnych remontów (oczywiście uzgodnionych wcześniej z właścicielem mieszkania). A to generuje koszty.

Poza tym po stronie najemcy bardzo często leży obowiązek uiszczenia prowizji dla agencji nieruchomości pośredniczącej w najmie. Do tego dochodzi kaucja – zwyczajowo będąca równowartością miesięcznej opłaty za mieszkanie ustalonej w umowie najmu. A także – rzecz jasna – koszty przeprowadzki. Czasem mogą spaść na najemcę zupełnie niespodziewanie, jeżeli właściciel lokalu zgodnie z przysługującym mu prawem wypowie umowę najmu. Ale jest to ryzyko wpisane w wynajem.

Komentarze:

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/mplus/domains/mplus.pl/public_html/core/i18n/i18n.php on line 47