DZIŚ: 11 Grudzień, 2017

W Polsce ciągle brakuje rynku wynajmu mieszkań

W Polsce ciągle brakuje rynku wynajmu mieszkań

Posiadanie własnego mieszkania dla Polaków to kwestia priorytetowa. Własność mieszkaniowa w Polsce jest znacznie powyżej 80 proc. Tymczasem w znacznie bogatszych krajach odsetek ten jest zdecydowanie niższy. Przykładowo w Niemczech wynosi on zaledwie 45 proc., resztę rynku stanowią mieszkania na wynajem. Co ta różnica mówi o naszym rynku i czy zawsze własne „M” to dobre rozwiązanie?

Nasz rynek mieszkaniowy różni się od tych na zachodzie Europy. Zbliżony jest bardziej do rynków krajów postkomunistycznych. W będącej na dorobku Polsce posiadanie własnego mieszkania stało się najbardziej namacalnym przejawem własności, jednak nie zawsze stanowi najlepsze rozwiązanie. Wiążemy się kredytem i to nie tylko z bankiem, ale i z miejscem. Dodatkowo jesteśmy w ogonie wielu europejskich statystyk mieszkaniowych. Nasz rynek wymaga zmian.

Polska specyfika

W Polsce dominuje pogląd, że mieszkanie ma być na własność, a wynajem to konieczność na okres przejściowy między wyprowadzką od rodziców a zakupem własnego lokum. Bo na swoim trzeba być. Z danych GUS (raport „Warunki mieszkaniowe polskich rodzin” z 2014 roku) wynika, że prawie połowa (45,2 proc.) gospodarstw rodzinnych w Polsce zamieszkiwała w domach jednorodzinnych wolnostojących. Kolejnym najczęściej zamieszkanym typem (40,1 proc.) były budynki wielorodzinne z dziesięcioma lub większą liczbą lokali mieszkalnych – czyli bloki lub kamienice. Budynki z mniejszą liczbą lokali zamieszkiwało co dziesiąte gospodarstwo domowe – tu dane GUS mówią o 10 proc. W tzw domach jednorodzinnych w zabudowie szeregowej zamieszkuje mniej niż 5 proc. Polaków.

Sytuacja inaczej wygląda w miastach, gdzie w oczywisty sposób większą popularnością cieszą się bloki i kamienice. Jednak niezmiernie interesujący jest tytuł prawny użytkowanego mieszkania. W Polsce w 2014 roku 82 proc. gospodarstw rodzinnych zamieszkiwało lokal, który stanowił ich własność, lub dysponowało spółdzielczym własnościowych prawem do tego lokalu. Co równie ciekawe, z tej grupy mniej niż 11 proc. było obciążone kredytem hipotecznym. 8,4 proc. Polaków mieszkało w mieszkaniach komunalnych bądź służbowych. 3,2 proc. Polaków posiadało spółdzielcze prawo lokatorskie, natomiast tylko 5,5 proc. z nas mieszkało w lokalu wynajętym.

Polski dogmat własnego „M”

Charakterystyczne jest u nas zatem to, że wynajem to bardziej konieczność niż wybór. Niestety, pęd do posiadania własnego mieszkania w przypadku Polski łączy się nierozerwalnie z naszą fazą rozwoju oraz niską świadomością społeczną na temat wartości pieniądza w czasie. Dlaczego?

Po latach PRL i okresu transformacji posiadanie mieszkania stało się najbardziej namacalnym przejawem własności i bogacenia się. Polacy decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, najczęściej tłumaczą to w prosty sposób - po spłacie kredytu zostaje mieszkanie. Rzadko kiedy brana jest tu pod uwagę wartość pieniądza w czasie. Mówiąc prościej, łączny koszt kredytu. Brakuje też pomysłu na inwestowanie możliwych nadwyżek środków, które można zyskiwać na różnicy między kosztami wynajmu a obsługą kredytu w dłuższej perspektywie.

Z badań przeprowadzonych przez BGŻOptima wynika, że  w 2014 roku jedynie 20 proc. Polaków odkładało pieniądze w banku. W krajach należących do strefy euro odsetek ten wynosi natomiast ponad 47 proc., a w państwach OECD – ponad 51 proc. Można próbować to tłumaczyć tym, że jesteśmy krajem na dorobku, ale tempo, w jakim gonimy resztę świata, też nie jest najlepsze. W latach 2011-2014 odsetek oszczędzających w bankach urósł o 15 proc., tymczasem reszta świata powiększała swoje oszczędności w tempie 20 proc.

Częstym argumentem, przytaczanym przez ekspertów, jest to, że Polacy, łącząc się trwale z miejscem przez kredyt hipoteczny, tracą na mobilności, która z kolei powinna cechować pracowników w naszej fazie rozwoju gospodarki. W państwach goniących globalną czołówkę dostatku mobilność pracowników ma kolosalne znaczenie. Choć kredyty hipoteczne w Polsce należą do tych najlepiej spłacanych, to też często zapominamy, że dużym plusem najmu jest to, że w razie pogorszenia sytuacji finansowej, można ze znacznie większą elastycznością dopasowywać swoje mieszkanie do możliwości finansowych.

W Polsce ciągle brakuje mieszkań

Wspomniane 82 proc. całego zasobu mieszkaniowego w Polsce, które stanowią mieszkania prywatne, wyróżnia nas nas tle państw najwyżej rozwiniętych. Ten sam wskaźnik w Szwajcarii wynosił w 2010 roku 37 proc., w Niemczech – 45 proc., we Francji – 58 proc., w Wielkiej Brytanii – 64 proc., w USA – 65 proc., w Kanadzie 69 – proc.

W Polsce na sytuację rynkową wciąż trzeba patrzeć przez pryzmat deficytu mieszkań. Wciąż pojawiają się wyliczenia szacujące wspomniany deficyt na  ok. 1,5 mln, a nawet 2 mln lokali. Według danych Eurostatu, Polska należy do kilku zaledwie państw unijnych ze wskaźnikiem przeludnienia (overcrowding rate) wynoszącym ok. 45 proc., podczas gdy średnia unijna wynosi 17 proc., a na Cyprze i w Holandii – odpowiednio – symboliczne 2,4 i 2,6 proc. Za pomocą tego wskaźnika szacowana jest proporcja osób mieszkających w lokalach za małych w relacji do ich wieku i sytuacji rodzinnej.

Pobudzić rynek wynajmu

Jeżeli przypatrzymy się rynkowi niemieckiem, gdzie 45 proc. rynku stanowią mieszkania własnościowe, to warto wspomnieć, że za 55 proc. mieszkań, które stanowią rynek wynajmu, stoją też prywatni właściciele (ok. 70 proc. mieszkań na wynajem). W Polsce ze względu na wspomniany fakt bycia społeczeństwem na dorobku, taki udział nie jest możliwy. Niska podaż mieszkań na wynajem oznacza też wyższe ceny najmu, co szczególnie widać w dużych miastach. W Warszawie przykładowo koszt wynajęcia m2 to nawet 50 zł. Problem jest, bo choć wspomnieliśmy już o ograniczeniach w mobilności Polaków i przywiązania do posiadanych nieruchomości, to jednak ciągle silnym trendem jest migracja do dużych ośrodków miejskich, co tylko nakręca spiralę. 

Rozwiązaniem, które może skutecznie pobudzić rynek wynajmu, może być rządowy program, taki jak „Mieszkanie Plus”, który według zapowiedzi będzie dawał możliwość wynajmu po znacznie niższych cenach - od 10 do 20 zł za m2. Pomysł tanich mieszkań na wynajem wspieranych przez państwo może być początkiem tworzenia szerszego rynku wynajmu. Konieczne są jednak inne rozwiązania systemowe, które sprawią, że inwestowanie w mieszkanie do wynajęcia będzie bardziej opłacalne. Dodatkowo przydałyby się rozwiązania, które zabezpieczałyby interes właścicieli.

W pierwszym przypadku takim rozwiązaniem mogłoby okazać się wprowadzenie szybszej amortyzacji mieszkań na wynajem lub specjalnej ulgi dla tych, którzy zdecydują się zainwestować w takie mieszkanie. W drugim przypadku dobrym rozwiązaniem mogłoby być zweryfikowanie ustawy o ochronie lokatorów, pod takim kątem, żeby prawo lepiej zabezpieczało interes właściciela. Dziś bowiem, prawdziwą udręką osób, które decydują się na wynajęcie komuś mieszkania jest brak narzędzi do zarządzania swoją własnością w sytuacji, gdy osoba w nim mieszkająca zwyczajnie przestaje płacić.

Zdrowy rynek mieszkań na wynajem to lepsza sytuacja dla Polaków

Brak wystarczającej liczby mieszkań na wynajem to zdecydowanie problem, który jednak może ulec poprawie. BGK Nieruchomości do kwietnia 2017 roku podpisał listy intencyjne na realizację pilotażu programu „Mieszkanie Plus” w przeszło 70 gminach. Porozumienia zawarto z jednostkami samorządu terytorialnego, jak również ze spółkami Skarbu Państwa, m.in. z PKP. Łącznie obejmują one ok. 450 ha gruntów, na których potencjalnie może powstać ok. 60 tys. lokali mieszkalnych. Są to lokalizacje zarówno w dużych miastach - takich jak Wrocław, Poznań, Katowice, Szczecin, Łódź czy Toruń, jak i mniejszych miejscowościach, m.in. w Stargardzie, Kobyłce, Łowiczu i Pelplinie.

Większa dostępność mieszkań poprawi jakość życia Polaków. Obecnie Polska znajduje się na przedostatnim miejscu w UE pod względem liczby mieszkań przypadających na 1000 obywateli. W Polsce są to 363 mieszkania. Tymczasem w Unii Europejskiej średnio jest to 435 lokali. Jeszcze gorzej wypadamy pod względem powierzchni mieszkalnej na obywatela - wynosi ona 26 m kw. przy ok. 45 m kw. w UE.

Warto w tym miejscu również wspomnieć, że szansą dla rynku mieszkań na wynajem jest fakt, że ok. 40 proc. polskiego społeczeństwa jest wykluczona z rynku mieszkaniowego, gdyż jest zbyt dobrze uposażona, aby korzystać z budownictwa komunalnego. Jednocześnie nie ma zdolności kredytowej, aby kupić mieszkanie, które zaspokajałoby potrzeby rodziny. To tylko pokazuje, jak bardzo rynek mieszkań na wynajem jest nam dziś potrzebny. Za bogaci na mieszkanie komunalne, za biedni na własne.

Komentarze:

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/mplus/domains/mplus.pl/public_html/core/i18n/i18n.php on line 47