DZIŚ: 11 Grudzień, 2017

INFORMACJE DLA SAMORZĄDÓW

INFORMACJE DLA SAMORZĄDÓW

Jakie są możliwe modele współpracy samorządów w ramach programu Mieszkanie Plus? W jakim trybie mają być przekazywać grunty na potrzeby tego programu?

Jednostka Samorządu Terytorialnego (JST), np. gmina – podobnie jak inwestor prywatny czy spółka z udziałem Skarbu Państwa – może wnieść nieruchomość aportem do Funduszu Mieszkanie Plus. Oczywiście, po cenie rynkowej. W zamian JST otrzymałaby certyfikaty inwestycyjne, zapewniające w przyszłości zysk. JST może też równie dobrze sprzedać Funduszowi grunt. Rozwiązaniem zastrzeżonym dla JST (jej spółek) jest możliwość zawiązania joint venture z Funduszem Mieszkanie Plus. Do tego typu spółki celowej JST wnosiłaby nieruchomość aportem, po cenie rynkowej. JST mogłaby wówczas czerpać zyski z wynajmu komercyjnego, albo np. przejąć część mieszkań na własne potrzeby.

Kto będzie właścicielem, a kto zarządcą mieszkań budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus?

Właścicielem mieszkań budowanych w ramach projektów pilotażowych będą spółki celowe funduszy inwestycyjnych BGK (w tym Funduszu Mieszkanie Plus), których aktywami ma zarządzać BGK Nieruchomości. Zasadniczo koordynację i nadzór nad zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi również sprawować będzie BGKN. W niektórych przypadkach, w szczególności przy realizacji wspólnych przedsięwzięć ze spółkami gminnymi, w tym Towarzystwami Budownictwa Społecznego (TBS), nie wykluczamy powierzenia zarządzania stronie samorządowej. Nie przewidujemy tworzenia etatów w spółkach celowych, które co do zasady nie zatrudniają pracowników, a ich organy zarządcze i nadzorcze kształtowane będą z uwzględnieniem zasady minimalizacji kosztów i warunków ewentualnych wspólnych przedsięwzięć.

Czy w programie Mieszkanie Plus może uczestniczyć gmina, która nie posiada nieruchomości pod zabudowę, a boryka się z dużymi problemami mieszkaniowymi?

Nie jest to warunkiem koniecznym, szczególnie że poza gruntami będącymi własnością gmin planowane jest wykorzystanie zasobu gruntów Na- rodowego Operatora Mieszkaniowego. Istnieje też możliwość, w ramach której JST nieposiadająca własnych gruntów może też dzierżawić od Funduszu Mieszkanie Plus udziały w SPV lub nieruchomość, ustalając własne zasady najmu dla najemców indywidualnych szczególny przypadek współpracy Funduszu z JST, kiedy JST nie podsiada własnych gruntów.

Czy mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus mogą pow- stać w każdej gminie czy tylko w największych miastach?

Nie ma żadnych ograniczeń formalnych w tym zakresie. Wiadomo jednak, że inwestowanie w mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności ma ekonomiczne uzasadnienie tylko w tych gminach, w których dynamicznie rozwija się rynek pracy lub mają one dobre połączenia komunikacyjne z centrami metropolii. Pamiętajmy, że program Mieszkanie Plus ma służyć rozwojowi kraju, a to oznacza stworzenie optymalnych warunków do życia tam, gdzie jest największa możliwość znalezienia pracy i realizacji ambicji indywidualnych, w tym dostępu do dóbr kultury, wykształcenia i rozwoju zawodowego.

Czy samorządy będą mogły nakładać dodatkowe obostrzenia przy wynajmie mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus?

To oczywiste, że jeśli mieszkania będą budowane przy udziale samorządów, to będą one miały wpływ na to, komu i na jakich zasadach będą one wynajmowane. Nic nie stoi na przeszkodzie, by wśród kryteriów znalazł się obowiązek meldunku w danej gminie czy rozliczania w niej podatku dochodowego.

Czy w mieszkaniach na wynajem wybudowanych w ramach programu Mieszkanie Plus przy współudziale gmin, będą one miały wpływ na wysokość czynszu, np. poprzez dopłaty dla najemców wymagających wsparcia?

Nie przewidujemy dopłat do czynszów w mieszkaniach wynajmowanych naszym klientom. W przedsięwzięciach z partnerami samorządowymi planujemy jednak stworzenie mechanizmu, który umożliwiałby obniżenie efektywnej stawki czynszu podstawowego, płaconego przez najemców.

Kto będzie decydował o tym komu, i wg jakich kryteriów, mają być przyznawane mieszkania wybudowane w programie Mieszkanie Plus?

Zasady tzw. kolejkowania zostaną określone ustawowo. Będą więc one takie same dla mieszkań budowanych we współpracy z samorządami oraz budowanych samodzielnie przez spółkę realizującą pilotaż programu Mieszkanie Plus, np. na gruntach będących w posiadaniu Skarbu Państwa. Jednak w przedsięwzięciach z udziałem samorządów, będą one miały znaczący wpływ na rekrutację najemców. Np. może się zdarzyć, że wiele rodzin wielodzietnych z danej gminy otrzyma w procesie rekrutacji identyczną liczbę punktów. W takim przypadku decyzja będzie należała do gminy, w oparciu o obowiązujący w niej program rozwoju budownictwa mieszkaniowego i prawo miejscowe. Ponadto samorządy doskonale wiedzą, jakie są ich potrzeby, np. czy zależy im na mieszkaniach absolwentów wyższych uczelni, czy dla pracowników powstających lub rozbudowywanych zakładów pracy.

Czy w programie Mieszkanie Plus przewidziano rozwój infrastruktury społecznej, takiej jak żłobki, przedszkola, szkoły czy przychodnie?

W projektach pilotażowych liczymy na współpracę w tym zakresie z partnerami samorządowymi we wspólnych przedsięwzięciach. Przygotowane przez nas modele ich finansowania umożliwiają budowę tego rodzaju infrastruktury, która ma przecież bardzo istotny wpływ na dostępność mieszkań. Niezależnie planowana jest integracja zarządzania instrumentami finansującymi budownictwo mieszkaniowe oraz rozwój zarówno infrastruktury społecznej, jak i technicznej, czy drogowej.

Czym różni się model działania programu Mieszkanie Plus od znanej od lat formuły TBS?

Zasadnicza różnica polega na tym, że inwestycje realizowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) wymagają od nich znacznego zaangażowania finansowego. TBS posiłkuje się bowiem z dużej mierze kredytem, a żeby go dostać, musi mieć odpowiedni wkład własny. Natomiast projekty programu Mieszkanie Plus mogą być realizowane z istotnie niższym wymaganym udziałem własnym TBS, czy gminy, a w szczególnych przypadkach nawet bez takiego udziału. Instrumenty stosowane w ramach programu pozwalają na większą elastyczność w finansowaniu inwestycji mieszkaniowych, komplementarność w finansowaniu infrastruktury towarzyszącej i w perspektywie zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań.

Czy podpisanie listu intencyjnego przez gminę przesądza o rozpoczęciu inwestycji w programie Mieszkanie Plus?

Podpisanie listów intencyjnych z gminami jeszcze nie przesądza, że fundusz sfinansuje tam inwestycje. Gminy oferują grunty o różnym stopniu przygotowania do realizacji inwestycji. W większości przypadków konieczna jest analiza zasadności i uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia. W dalszej kolejności musi być uzgodniony m.in. model, formuła i istotne warunki transakcji z kontrahentem. Jeśli dla projektu nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, tego typu działania będą podejmowane w oparciu o koncepcję zabudowy i analizę chłonności.

Czy program Mieszkanie Plus może spotęgować zjawisko rozlewania się miast?

Mieszkania, choć budowane na zasadach rynkowych, mają być dostępne cenowo. Dlatego stawiamy na lokalizacje poza ścisłymi centrami miast. Te lokalizacje muszą być jednak z nimi doskonale skomunikowane. W sfinansowanie budowy infrastruktury osiedlowej - zarówno technicznej jak i społecznej – mogą być zaangażowane dwa inne fundusze BGK – Fundusz Inwestycji Samorządowych oraz Funduszu Municypalny.

Ile czasu – od momentu podpisania listów intencyjnych z samorządami – potrzeba na budowę mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus?

Termin rozpoczęcia budowy zależy od wielu czynników, w szczególności uwarunkowań planistycznych, technicznych w tym uzbrojenia terenu, prawnych, projektowych, czy stopnia zaawansowania w procesie uzyski- wania pozwoleń. W przypadku próby określenia czasu potrzebnego na realizację samej budowy zależy ona od stosowanej technologii. Przy tradycyjnych technologiach budowy i przeciętnym momencie rozpoczęcia prac budowlanych (uwarunkowania pogodowe) trzeba się liczyć z około 18 miesięcznym czasem realizacji.

W ramach podpisanych pierwszych LOI mieliśmy do czynienia z nieruchomościami o różnym stopniu przygotowania do realizacji inwestycji. Dla niektórych z nich wydane zostało pozwolenie na budowę. W takich przypadkach można liczyć na rozpoczęcie budowy z początkiem sezonu budowlanego 2017 roku. Aby ten optymistyczny scenariusz mógł zostać zrealizowany w ramach działań związanych z finansowaniem projektów przewidujemy następujące zasadnicze kroki od podpisania listu do rozpoczęcia prac:

a) analiza zasadności i uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia;
b) uzgodnienie modelu, formuły i istotnych warunków transakcji z kontrahentem;
c) przygotowanie wstępnej aplikacji i uzyskanie zgody na finansowanie procesu audytu nieruchomości i badania aspektów transakcji / przedsięwzięcia (due diligence) pod kątem prawnym, technicznym, podatkowym i komercyjnym oraz sporządzenia operatu szacunkowe- go nieruchomości;
d) przygotowanie dokumentacji oraz negocjacje i zawarcie w zależności od modelu, formuły współpracy, dedykowanego funduszu inwestycyjnego – warunkowej umowy inwestycyjnej / umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości/ porozumienia zawierającego istotne warunki realizacji transakcji;
e) due diligence;
f) przygotowanie końcowej aplikacji i uzyskanie ostatecznych decyzji o realizacji transakcji/finansowaniu projektu w BGKN/TFI oraz decyzji Zgromadzenia Inwestorów określonego funduszu o objęciu certyfikatów inwestycyjnych funduszu;
g) implementacja struktury i uruchomienie finansowania.
Dla projektów nieposiadających PnB ww. działania podejmowane są zazwyczaj co najmniej w oparciu o koncepcję zabudowy i analizę chłonności terenu, a projektowanie i uzyskanie PnB może być realizowane równolegle do procesu finansowania projektu, jak i zrealizowane jako warunek do uruchomienia finansowania.

Komentarze:

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Notice: Uninitialized string offset: 0 in /home/mplus/domains/mplus.pl/public_html/core/i18n/i18n.php on line 47