Najczęściej zadawane pytania

Czy mieszkania z opcją dojścia do własności podlegają dziedziczeniu?

W ramach programu Mieszkanie Plus zawierane są z najemcami umowy najmu instytucjonalnego, w tym z dojściem do własności, które reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Przepisy tej ustawy nic jednak nie mówią o dziedziczeniu najmu z dojściem do własności. Kwestię tę reguluje natomiast art. 691 Kodeksu cywilnego:
§ 1. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
Uwaga! Zgodnie z art. 19q ustawy o ochronie praw lokatorów w razie wygaśnięcia umowy najmu „wynajmujący zwraca spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu”. Kwota zwrotu jest waloryzowana, według wzoru, który jest w ustawie.

Na czym polega umowa najmu instytucjonalnego?

Jest to umowa zawierana na podstawie przepisów o najmie instytucjonalnym w ustawie o ochronie praw lokatorów (rozdział „Najem instytucjonalny lokalu”). Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony – minimum 2 lata. I nawet gdyby umowa trwała dłużej, nie zostanie przekształcona w umowę na czas nieoznaczony. Z kolei umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierane są na 15, 20, 25 lub 30 lat. W tym czasie najemca spłaca mieszkanie, które przechodzi na jego własność.
Uwaga! Zgodnie z art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu instytucjonalnego najemca dołącza oświadczenie w formie aktu notarialnego, że jeśli nie wywiąże się z jej warunków, np. będzie zalegał z czynszem, podda się dobrowolnie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Jaki czynsz płacą najemcy w programie Mieszkanie Plus?

Ten czynsz jest co do zasady rynkowy, choć w praktyce może być niższy od stawek obowiązujących w danym momencie na rynku. Czynsze w Mieszkaniach Plus mogą się różnic w poszczególnych miastach, bo wysokość stawki zależy w pierwszym rzędzie od nakładów inwestycyjnych, czyli kosztów gruntu, budowy i finansowania – im te koszty są niższe, tym niższy może być czynsz.
Czynsz w Mieszkaniach Plus nie uwzględnia opłat dla administracji, wynagrodzenia firmy zarządzających najmem oraz prognozowanych i bieżących opłat za media (energia elektryczna, woda, ścieki, wywóz śmieci i ogrzewanie).
Wysokość comiesięcznych opłat z tytułu umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest wyższa, bo poza czynszem, opłatami eksploatacyjnymi oraz opłatami za media, najemca płaci raty z tytułu wykupu mieszkania.

Sprawdź jakie stawki czynszu obowiązują lub będą obowiązywały w Mieszkaniach Plus w:

Co to jest weryfikacja czynszowa?

Kapitałowa część programu Mieszkanie Plus jest adresowana do tych osób (ok. 40% społeczeństwa), które zarabiają zbyt dużo, żeby dostać mieszkanie komunalne, ale jednocześnie zbyt mało, żeby kupić mieszkanie za kredyt. A ponieważ inwestycje są realizowane na zasadach rynkowych, od potencjalnego najemcy wymaga się tzw. zdolności czynszowej. Innymi słowy, jego dochody powinny być na tyle wysokie, by był w stanie terminowo opłacać czynsz i inne koszty związane z najmem mieszkania o określonym metrażu.
Zdolność czynszowa gospodarstwa domowego jest obliczana na podstawie dochodów każdego z jego członków. Na zdolność czynszową pozytywnie wpływają świadczenia w ramach programu Rodzina 500+.

Kto ma największe szanse na Mieszkanie Plus?

Program Mieszkanie Plus służy zaspokajaniu lokalnych potrzeb mieszkaniowych. A ponieważ nikt nie zna ich lepiej niż władze samorządowe, więc PFR Nieruchomości powierzył gminom stworzenie kryteriów naboru najemców. Rzecz jasna, poszczególne gminy mogą stosować różne kryteria. Ci, którzy je spełnią mogą liczyć na klucze do mieszkania.
Np. w Jarocinie, gdzie w ramach programu Mieszkanie Plus powstało już 258 mieszkań, a kolejne 108 jest w budowie, najemcami mogą być osoby, które:
nie mają mieszkania lub domu na terenie gminy;
zobowiążą się do rozliczania podatku dochodowego w Jarocinie po podpisaniu umowy najmu;
mają udokumentowane i stałe dochody, zaś w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej złożą oświadczenie o średnich miesięcznych dochodach z tego tytułu;
są zameldowane lub zobowiążą się do zameldowania na terenie gminy po podpisaniu umowy najmu.
Również w Białej Podlaskiej zasady i tryb wyboru najemców określa regulamin pracy komisji kwalifikacyjnej. W tej gminie największe szanse na mieszkanie mają gospodarstwa, które nie posiadają tytułu prawnego do innego mieszkania i są zameldowane w gminie na pobyt stały. Preferencje mają też osoby niepełnosprawne i rodziny z dziećmi, a także osoby, które przyjechały do Białej Podlaskiej za pracą.
Z kolei w Wałbrzychu i Gdyni rady gmin podjęły specjalne uchwały w sprawie zasad przeprowadzenia naboru wniosków o zawarcie umowy najmu.
Uwaga! Od liczby przyznanych przez gminę punktów zależy pozycja w kolejce po mieszkanie. Zgodnie z zasadą „kto pierwszy, ten lepszy”, im dalsze miejsce, tym mniejszy wybór dostępnych lokali.

Czy do umowy najmu mogą przystąpić kolejne osoby z rodziny najemcy?

Do umowy najmu mogą przystąpić kolejne osoby z rodziny Najemcy. Oso¬by te muszą dopełnić takich samych formalności, jakich dopełnił Najemca; chodzi przede wszystkim o:
• Pozytywną weryfikację płatniczą w Biurze Informacji Gospodarczej InfoMo¬nitor S.A.,
• Złożenie oświadczenia notarialnego dot. wydania mieszkania po rozwiąza¬niu umowy najmu.

Czy najemcy muszą ubezpieczyć mieszkanie?

Obowiązkowe jest ubezpieczenie OC, które dotyczy odpowiedzialności najemcy z tytułu wyrządzenia szkody osobie trzeciej (np. gdy zaleje mieszkanie sąsiada). Ewentualne drugie ubezpieczenie, które nie jest obowiązkowe, obejmuje mienie najemcy, np. stratę lub zniszczenie w przypadku kradzieży, powodzi, etc.
Czy szkody wyrządzone nieumyślne przez najemcę zostaną pokryte z aktualnie obowiązującej polisy OC, a nie z własnych środków najemcy? Zawsze, jeżeli jest to możliwe, tymi kosztami obciążany jest ubezpieczyciel. Dopiero, gdy odmawia on wypłaty odszkodowania (każda polisa ma swoje ograniczenia, które są dokładnie opisane w umowie), wynajmujący zwraca się o pokrycie szkody do najemcy.
Uwaga! Jeśli ubezpieczyciel pokryje szkodę, właściciel nie może żądać od najemcy naprawienia szkody po raz drugi. Inaczej to wygląda, jeżeli najemca wyrządził szkodę umyślnie (specjalnie, celowo). Zgodnie z art. 827 §1 Kodeksu cywilnego „ubezpieczyciel jest wolny od odpowiedzialności, jeżeli ubezpieczający wyrządził szkodę umyślnie; w razie rażącego niedbalstwa odszkodowanie nie należy się, chyba że umowa lub ogólne warunki ubezpieczenia stanowią inaczej lub zapłata odszkodowania odpowiada w danych okolicznościach względom słuszności”.

Czy najemca może przenieść (scedować) umowę najmu z dojściem do własności na inną, wskazaną przez niego osobę?

Tak, o ile ta osoba spełni warunki wymagane od najemcy, np. pozytywna weryfikacja płatnicza w BIG InfoMonitor S.A.

Co się dzieje z umową najmu po rozwodzie?

Jeżeli małżonkowie podpisali umowę najmu w czasie trwania małżeństwa, obydwoje są najemcami lokalu, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Po rozwodzie prawo najmu lokalu nadal będzie ich majątkiem wspólnym (każde z nich będzie miało udział w tym majątku, czyli innymi słowy: prawo najmu będzie im przysługiwać w częściach ułamkowych).
Uwaga! Nie ma znaczenia, że jeden z małżonków wyprowadził się z mieszkania. Taki małżonek nadal jest najemcą. Jeżeli małżonkowie dokonają podziału majątku, sąd przyzna lokal albo mężowi, albo żonie, zasądzając na rzecz drugiej strony spłatę.
Zgodnie z art. 6801 :
§1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

Co się dzieje w przypadku ubezwłasnowolnienia najemcy?

Osoba ubezwłasnowolniona nadal jest najemcą, nawet jeśli się wyprowadzi. Natomiast nie może samodzielnie dokonywać takich czynności prawnych jak:
• wypowiedzenie,
• odstąpienie,
• potrącenie, etc.
Ubezwłasnowolniony najemca nie będzie mógł również samodzielnie zawrzeć umowy przenoszącej własność mieszkania w ramach najmu z dojściem do własności. Na dokonanie powyższych czynności konieczna będzie zgoda jego opiekuna lub kuratora.